ה נ ב ח ר ת שנ ו ת ב נ י י ה ו נ ד ל ״ ן ישראל י LeadersIL
שנות בנייה ונדל"ן ישראלי - הנבחרת 90 שיאון חיליק עורך ראשי ויועץ מקצועי: SEEON STRATEGIC BOOKS קריאייטיב והפקה: שאלתיאל דורניעיצוב ועריכה גרפית: אודית לורן בלקין ניהול הפקה ועריכה: אהרון לפידות, אלכסנדר כץ עריכה: עמיחי גרינולד, פרץ טלמור, זהבה ברכהפיתוח עסקי: או דרך בכל לקלוט או לשדר , מידע במאגר לאחסן , לתרגם , להקליט , לצלם , להעתיק , לשכפל אין שהוא סוג מכל שימוש . זה בספר הכלול מהחומר שהוא חלק כל , אחר מכני או אופטי , אלקטרוני אמצעי SEEON STRATEGIC BOOKS אלא ברשות מפורשת מהמו"ל: , בהחלט אסור זה בספר הכלול בחומר Printed in israel 2023 בישראל וארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז. נדפס STRATEGIC BOOKS
3 שנ ות נדל״ ן 90 לזכור את העבר לחיות את ההווה להאמין בעתיד א ב א ק ו ב נ ר
תוכן מנכ"ל ויו"ר ארגון הקבלנים והבונים 7 מחוז תל-אביב והמרכז טורי דעה 8 שנות בניין המדינה, ציר זמן 90 9 בדרך לערי המחר עוצרים בעתיד 12 המרוץ לקצב הבנייה של סין 16 חדשות על התחדשות עירונית 18 החיים החדשים: 22 עירוב שימושים, אורבניות וקהילה, שכירות לטווח ארוך, ירוק בעיניים, תחבורת העתיד בונים את ישראל 28 הכשרת הישוב 30 שיכון ובינוי – סולל בונה תשתיות 34 קרסו נדל"ן 38 דניה סיבוס 42 אפריקה ישראל מגורים 44 אפרים רוגובין 46 קבוצת אלקטרה 50 אפרידר החברה לשיכון ופיתוח 54 שמשון זליג 58 קבוצת אשטרום 62 קבוצת אביב 66 קבוצת ב.ס.ר 70 אמות השקעות 74 קבוצת מנרב 78 רוטשטיין נדל"ן 82 ים סוף נדל"ן 86 קבוצת נתנאל 90 צרפתי צבי ובניו 94 BST קבוצת 98 צליח-רוטשילד מימון והשקעות 102 אביסרור משה ובניו 106 יוסי אברהמי הנדסה אזרחית 110 קבוצת נרשא 114 SGS קבוצת 118 בוני התיכון 122 מעוז דניאל 126 קבוצת אפגד 130 י.ח. דמרי 134 קבוצת תדהר 138 בולטהאופ נדל"ן 142 דורון לוי& גיא 146 אגד החברות שבירו 150 אקסייט ישראל פרויקטים 154 צמח המרמן 158 קבוצת הורוביץ 162 סלע בינוי 166 קבוצת אורון 170 סיון ביצוע 174 קבוצת אקרו 178 פרשקובסקי השקעות ובניין 182 אאורה מחדשים את ישראל 186 אנשי העיר 190 ע. ע. יסודות איתנים 194 צפריר וזוהר שרבט 198 אילה אגם 202 קבוצת הרציג נדל"ן 206
שנות בניין הארץ הוא אירוע שמספק לי הזדמנות נדירה לצלול 90 ציון לסיפור עצום ומרגש. , מאפשר לנו 90 ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל-אביב והמרכז, החוגג בספר-אלבום זה להרים את המסך מעל סיפוריהם המרתקים של יזמים וקבלנים, שניסחו את חזון בניין המדינה, שחיו את החלום, שיצקו את היסודות של המדינה. ובעקבותיהם, לשורה ארוכה של יזמים ושל חברות בנייה וקבלנים שהצטרפו אליהם ואל בניין הארץ לאורך השנים. אלה גם אלה ידעו לנצל את מיטב האמצעים, היכולות ההנדסיות, ולימים גם את הטכנולוגיות המתקדמות להגשמת החלום הגדול של בניין המדינה - בית אחר בית, שכונה אחר שכונה, עד למגדלי המגורים והמשרדים החדשניים של ימינו, מופת לתכנון אדריכלי רב מעוף ולסטנדרט ביצוע שחושב עתיד. ההזדמנות האישית שלי להוביל את פרויקט הפקת שנות 90 הנבחרת - ועריכת ספר-אלבום מיוחד זה, , מילאה אותי בהתרגשות בנייה ונדל"ן ישראלי ובתחושת כבוד והוקרה לאבות המייסדים, כבוד למי שהחלו לבנות את המדינה מקו הזינוק, תוך התמודדות עם אתגרים אדירים. במהלך יצירת הספר זכיתי לקבל הצצה רחבה גם אל העתיד. ללמוד לאן צועדת האדריכלות של המחר, איך ייראו הבתים וערי העתיד ואיזה טכנולוגיות ומוצרים חדשניים יעמדו לרשותנו כדי לממש תוכניות מופלאות. כולל מגמות, גישות ותפיסות עולם חדשות שיגלו לכולנו איך נגור, היכן נעבוד ואיפה נשב לקפה (רמז: באותו המקום). ספר-אלבום זה מציג פרופילים עשירים של חברות מופלאות - ותיקות וצעירות - המובילות ערכים של תעוזה, חדשנות ויישום של פתרונות דיור מרגשים שחושבים עתיד. פרופילים אלה כוללים, לראשונה, אמירות אדריכליות ועיצוביות לצד יצירות בנייה ונדל״ן מתקדמות. לב הספר מביא את הסיפור של חברי ארגון הקבלנים במחוז תל אביב והמרכז (וגם מחוצה לו). לצדם – השותפים להצלחה: החברות המתקדמות מתעשיות הבנייה וחברות המלוות את היצירה הגדולה. ודובדבן מרגש: מפגש מרתק עם ילדים מוכשרים שמתכננים את בית הספר של העתיד, בהנחייתו של האדריכל עטור הפרסים פרופ' משה צור. שמח. 90 תהיו איתנו, יהיה מרתק. חג חיליק שיאון Leaders עורך ספר-אלבום "הנבחרת" מסדרת 050-5335234 hilik@see-on.co.il שותפים להצלחה 210 משה צור אדריכלים בוני ערים 212 קבוצת אקרשטיין תעשיות 216 אביבי מטבחים 220 זהבי עצמון 224 דלתות פנדור 228 ישראל AUX 232 ישראל KONE 236 נשר מפעלי מלט ישראליים 240 קבוצת תעשיות רדימיקס 244 אינרום תעשיות בנייה 248 גז יגל חברה לשיווק והפצת גז 252 א.מ.צ שמש 256 בית ספר לעתיד 260 פתיחה
7 שנ ות נדל״ ן 90 חברים יקרים ושותפים לדרך, שנה להקמת ארגון הקבלנים 90 אנחנו מציינים בתקופה זו והבונים מחוז תל אביב והמרכז. יוזמיו ומקימיו, המונצחים באנדרטה שבכיכר באזל בתל אביב, הניחו לנו בסיס איתן וציווי - להיות בית לחבריו, קבלנים, יזמים, חברות בנייה וביצוע, תשתיות ועוד; לסייע ולתת מענה בכל נושא מקצועי, תוך מתן דגש לקידום בניין הארץ וקידום ענף הבנייה בישראל. ואנחנו, השנים האחרונות, עושים הכל כדי למלא 90 יורשיהם ב- אחר הציווי. צמחנו להיות הארגון הגדול ביותר בענף, ועם השנים יצרנו וגיבשנו את הידע, הכוח והקשרים המעניקים פתרונות לחסמים ובעיות שחברי הארגון נתקלים בהם בעבודתם. שנים לאחר הקמתו, כולנו מבינים את חשיבות ונחיצות 90 הארגון. ההצלחה שלנו בהקמת תשתיות, כבישים, מחלפים, שכונות, דירות ועוד, מתבטאת בהצלחת המדינה ובשגשוגה, ובהצלחת אזרחיה. הפעילות שלנו כבוני המדינה שלובה יד ביד עם החזון הציוני והתרומה שלנו להגשמתו נפרשת בנופיה של הארץ למלוא העין. הספר הזה, שאתם מחזיקים בידיכם, מוכיח את הדברים חד-משמעית. דווקא התקופה הנוכחית מלאה באתגרים רבים המשפיעים בצורה ישירה על הענף שלנו. במצב הנוכחי, התפקיד שלנו כארגון הוא להיות המבוגר האחראי ולהוביל את האינטרסים של החברות הקבלניות והיזמיות ושל הציבור כולו. בשנים האחרונות פעלנו רבות בכדי להציב את הסביבה העסקית של ענף הבנייה והתשתיות לקדמת הבמה. אולם, יש עוד מגוון נושאים שלא טופלו ויש לתת עליהם את הדעת. העיקריים שבהם - משבר הדיור והגדלת התחלות הבנייה; מחסור חריף בכוח אדם; הגדרת ההתחדשות העירונית כפרויקט לאומי; עודף ביורוקרטיה וחסמים – הרעה החולה ביותר של ענף הבנייה. כארגון מוביל ומשמעותי נמשיך להציף את הבעיות ולהציע פתרונות פרקטיים מול מקבלי ההחלטות וגורמי הממשל הרלוונטיים. הארגון ימשיך לפעול לטובת עשייה שמטרתה כוללת גם את הפחתת תאונות העבודה בענף הבנייה, נושא כאוב מאוד שהוא בנפשנו. שנה פוריות נוספות – לפחות. 90 אני מאחל לכולנו יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ חבריי הקבלנים והבונים, לאורך שנות עבודתי בארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, אני יודע שאני והארגון חייבים לציין ולדעת את עברנו כמו גם להביט בבהירות אל העתיד. העבר מדמה את היסודות, את בסיס הצמיחה שלנו. בלי לתת דגש ולזכור את העבר, את שימור התרבות הארגונית שלנו, לעולם לא נצליח לצעוד קדימה, להשיג ולעמוד ביעדים השונים שאנו מציבים לעצמנו. כמי שמכהן כמנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, עבורי זוהי זכות גדולה. מרגע שהתחלתי את עבודתי בארגון, הבנתי את החשיבות ההיסטורית של המקום. האנשים שהקימו את הארגון היו מהחלוצים שבנו את מדינת ישראל. שנים אחרי, 90 הארגון שלנו היה הראשון שמיסד את הענף במדינה. להמשיך ולהיות עמוד התווך המרכזי של ענף הבנייה הישראלי, זוהי אבן דרך משמעותית שמרגשת את כולנו. היכולת שלנו להמשיך ולהוביל תלויה בראש ובראשונה בכם, הקבלנים והיזמים. בלעדיכם אין משמעות אמיתית לארגון. אנו מלווים קבלנים שבתוך פרק זמן קצר מרגע שנרשמו בפנקס הקבלנים הגדילו פעילות . זוהי ללא ספק כברת דרך ארוכה וגאוות 5 וצמחו עד שהגיעו לסיווג ג׳- . מדובר בנתון 5 יחידה. הארגון מונה כיום מאות קבלנים בסיווג ג׳- הגבוה ביותר מכלל ארגוני הקבלנים בישראל. חברי הארגון, קטנים, בינונים וגדולים, מרגישים את היחס האישי, את האוזן הקשבת והזמינות לטפל בשלל האתגרים הקיימים בענף. ריבוי הרגולציה הקיימת בעבודה השוטפת מול הרגולטורים והוועדות השונות מובילה אותנו לחיפוש מתמיד אחר פתרונות יצירתיים ומותאמים אישית לכל קבלן. בהסתכלות רחבה ולאורך זמן אני חושב שהצלחנו לפתור את רוב הבעיות והאתגרים הרבים שהקבלנים חווים מול הגופים השונים. זוהי בדיוק המטרה שלשמה הוקם הארגון – לספק לכם ולכלל חברי הארגון את הכר הפורה והמוצלח ביותר לפיתוח ובניית הארץ. אני רוצה להודות לעובדי ולעובדות הארגון איתם אני עובד יום יום בשנים האחרונות. מלבד הדרג הנבחר של הארגון, יש פה גם עובדים – שחקני נשמה - שפועלים לילות כימים במטרה ברורה להוביל ולקדם את ענף הבנייה. אני ושאר העובדים בארגון רואים בכך שליחות לכל דבר. הכוח והעוצמה שלנו נעוצים בתחושת המשפחתיות שיצרנו. זוהי לא קלישאה, זו האמת. הלכידות החברתית, האחדות, הרגישות והנתינה של העובדים בינם לבין עצמם, זוהי תחושה אמיתית שכולנו משפחה אחת גדולה. אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז הקדמה
8 שנ ות נדל״ ן 90 חבריי היקרים, חברי ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז והתאחדות הקבלנים בוני הארץ, אנחנו חוגגים בספר שלפניכם את הצלחות ענף הבנייה הישראלי, הענף שבנה את הארץ הזו. אני גאה לפתוח את הספר הזה ולגלות בו עולם נהדר של בנייה ועשייה שאותו מלווים ומקדמים ארגון הקבלנים והבונים מחוז שנה והתאחדות הקבלנים בוני הארץ 90 תל אביב והמרכז מעל שנה. ההתאחדות היא הארגון המייצג את ענף הבנייה 70 מעל 6,000 והתשתיות בישראל ומאגד את כלל העוסקים בו: מעל קבלנים פעילים ועשרות אלפי יזמים. ענף הבנייה והתשתיות מהווה את מנוע הצמיחה והקטר המוביל של כלכלת ישראל. ישראל היא מדינה קטנה אבל אנחנו מהאוכלוסיות הצומחות ביותר בתבל. על בסיס זה, הפכנו לאחת מהמדינות עם הבנייה הרבה ביותר לנפש, עם בנייה פעילה של אלף יחידות לפחות בכל זמן נתון. 100 "אני מאמין גדול במזל, ושמתי לב שככל שאני עובד קשה יותר, , אמר תומס ג'פרסון, ממייסדי ארצות הברית. יש לי יותר מזל" אנחנו עובדים קשה כדי לשמר את תנופת בניין הארץ. קפיצת הדרך בתחום הבנייה הישראלי החלה לפני כחמש שנים, לאחר שהקמנו ) - גוף ללא מטרת ConTech במשותף עם ממשלת ישראל את קונטק ( רווח, המנצל את כוחה הטכנולוגי של ישראל כמעצמת חדשנות ופועל לבניית קהילה בינלאומית בתחום הבנייה הטכנולוגית. טכנולוגיות במגוון אדיר של תחומי 200 אנחנו מלווים פיתוח של מעל , מערכות בקרה BIM תכנון ובנייה, החל בתוכנות תכנון מורכבות מסוג על רחפנים, מערכות מניעת תאונות לבישות, מערכות רובוטיקה שמחליפות בעלי מקצוע כמו טייח, מנופאי ומודד, שיטות בנייה חדשניות ומהירות, חומרי בניין חדשים שיוזילו את עלויות הבנייה. חזונה של התאחדות הקבלנים בוני הארץ הוא חזון של תכנון ועשייה, ואנו פועלים מול כלל הגורמים שמשפיעים על האופן שבו נבנית הארץ, כדי להבטיח שנכין עצמנו לשנת המאה לקום 18 המדינה – עד אז צפויה אוכלוסיית ישראל לעמוד על כמיליון תושבים. אנו מקדמים תוכנית לעיבוי ערים קיימות ובניית שני מטרופולינים חדשים בנגב ובגליל. בחזוננו, ישראל תראה אחרת: טובה יותר, פתוחה יותר, נוחה יותר, 2048 של בריאה ומשכילה יותר. אנחנו, כולנו, קבלנים, יזמים, מתכננים, תעשיינים, יועצים וספקי שירותים, כאן יחד כדי שלא נצטרך לסמוך על המזל. בברכת נעשה ונצליח, בונות ובוני הארץ היקרים, העיר תל־אביב-יפו נמצאת בעיצומה של התחדשות עירונית ענפה. אתרי בנייה מהווים היום חלק מהנוף העירוני וקשה שלא להבחין בנוכחותם הבולטת של עגורנים וכלי עבודה כבדים, של חסימות ושל שיפוצים. לצד פרויקטים תחבורתיים לאומיים ובראשם הקמת קווי הרכבת הקלה שמבצעת נת"ע, נעשות ברחבי העיר מאות עבודות לחידוש תשתיות ולהקמה של מוסדות ציבור, חינוך וקהילה חדשים, ועוד הרבה מאד בנייה חדשה למגורים, למסחר ולתעסוקה. המאמץ לבניין הארץ ולביסוס החברה הישראלית, החל עם ייבוש הביצות וממשיך ברציפות כבר יותר ממאה שנים. ואולם כיום, בשעה שאנו מתמודדים עם גידול באוכלוסייה איכותית וצעירה, החפצה לחיות בכבוד אך מתקשה למצוא לראשה קורת גג - האחריות המוטלת עלינו להמשך בבניינה של הארץ, מורגשת ביתר שאת. תהליכי בנייה הם תהליכים מורכבים וארוכים. ראשיתם בתכנון, המשכם בפיתוח, הנחת היסודות, הקמת השלד, ולבסוף שלבי הבנייה האחרונים והגימור. למרבה הצער, המשימה הלאומית החשובה הזו נזנחת פעם אחר פעם על ידי ממשלות ישראל, שאינן מייצרות היצע קרקעות, איכות וקצב תכנון ראויים. בהעדר מדיניות ממשלתית הכרזנו בעיריית תל־אביב-יפו לאחרונה על מדיניות דיור עירונית, ואתם שותפים מלאים בהגשמתה. בזכות השותפות המלאה המתקיימת בין ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל-אביב והמרכז לבין עיריית תל־אביב-יפו - שותפות המעוגנת גם באמנה עליה חתמנו - נוציא לפועל את הרעיונות, החלומות, והיוזמות שיאפשרו את הגשמת מדיניות הדיור הזו. שילוב הידיים בינינו יבטיח שהעיר שלנו תמשיך להיות עיר טובה, מגוונת, שוקקת חיים, עיר שחיות בה אוכלוסיות שונות אלו לצד אלו. אני מברך את ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל־אביב והמרכז שנים לפעילותו הענפה, ומוקיר תודה לכל הנשים 90 המציין והאנשים שהזיעה, המאמץ, והיוזמה שלהם מאפשרים את הגשמת החלום הציוני, מניחים את היסודות, מציבים את התשתיות, ובונים את תל־אביב-יפו למאה השנים הבאות. הודות לכם העיר תל־אביב-יפו היא פנינה אדריכלית, נקודת מפגש בין ים, שמים וארץ. יישר כוח! ראול סרוגו נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ רון חולדאי ראש עיריית תל־אביב-יפו
9 שנ ות נדל״ ן 90 לקראת ערים בנות קיימא אנחנו – העולם, ומדינת ישראל בתוכו, והמין האנושי בכללותו, נמצאים ברגע היסטורי רב משמעות – ולצערי, אנחנו עדיין לא מבינים שנה 400 זאת. עוד לא ירד לנו האסימון. תהליכי העיור שהחלו לפני מהאנושות. 10% שנה. אז חיו בערים 100 קיבלו תנופה אדירה לפני . תהליכי העיור המואצים והצפיפות 70% שנה – 30 ובעד 50% היום – העולה – לא יאפשרו לנו להמשיך להתקיים בדרך בה אנו מתקיימים היום – וניאלץ לשנות כל פן בחיינו: תפיסת הזמן, המשפחה והערכים וכך יתמסד באופן מובהק אדם חדש: האדם האורבני. מבנה העיר כפי שהיא מוכרת לנו כיום אינו רלוונטי יותר. עיר עם אזורים מוגדרים למגורים, למסחר, לתעשייה – לא תוכל להתקיים בעתיד. בגלל הצפיפות אי אפשר יהיה לעבור ממקום למקום בעיר כדי להגיע למקום העבודה, לקבל שירותים שונים, ועוד. הפרדיגמה האורבנית הקיימת קרסה, וכולנו כבר מרגישים זאת. זה הרגע לשינוי. יש לבנות פרדיגמה אורבנית חדשה, שבבסיסה האלמנט החשוב ביותר שיאפשר את החיים בה: הוצאת המכוניות ממנה. הקומה הבאה בפרדיגמה היא עירוב שימושים – אבל לא כדי לצאת ידי חובה ולבנות בניין שחציו מגורים וחציו מלון. החזון דקות הליכה ברגל לכל צורך – 15 לעיר העתידית מתמצה במשפט: חברתי, משפחתי כלכלי ועוד. אני לא רואה צורך להסבירו. בכל רחבי העולם בונים היום מודלים לערים בנות קיימא, על פי תפיסות שונות, אבל כולן משתמשות באותם מרכיבים: אין מכוניות פרטיות, יש הרבה צמחייה, האנרגיה רובה ככולה סולרית, המים ממוחזרים ועוד. באיחוד האמירויות נבנית העיר הכי בת קיימא בעולם – אפס פליטת פחמן, אפס אשפה, הטמפרטורה בה נמוכה מעלות הודות לחומרים בולעי חום בהם משתמשים. בבוסאן 15 ב- , עיר צפה, על איים מחוברים Oceanix שבדרום קוריאה נבנית העיר מערי 90% ביניהם כדי להתכונן לעליית פני הים, עיר שתשפיע על . ויש עוד דוגמאות רבות. 2050 החוף עד שנת מה שחשוב שנזכור – ואתם כיזמים, קבלנים ובוני הארץ יותר מכולם, שאנחנו חייבים להתרומם מעל היום-יום שלנו ולתכנן בתבונה את השנים הבאות. זה 20 השנים הבאות ולא ל- 10 ערי העתיד. לא ל- , כי 22 כבר תוכנן בעבר. אנחנו חייבים לתכנן היום את המאה ההערים שאנחנו מתכננים היום הן אלה שהצאצאים שלנו יחיו בהן גם שנה. אנחנו חייבים זאת לילדינו ולנכדינו; לתכנן עבורם 400 בעוד ערים שהם ירצו לגור בהן. שישאירו אותם פה, בארץ הזאת. שמח. 90 חג אתגרים חדשים בעירוב שימושים מגמת תכנון עירוב השימושים צפויה ללכת ולהתחזק בשנים הבאות, אך הדרך ליישומה רצופה באתגרים רבים. המתכננים, התושבים וראשי העיריות עוברים תהליך לא פשוט: מעבר משיטת התכנון המסורתית לשיטה חדשה שטומנת בחובה יתרונות רבים אך גם קשיים משמעותיים. מימוש הפוטנציאל של עירוב השימושים מצריך למידה מהכישלונות ומההצלחות של פרויקטים שאוכלסו בשנים האחרונות, לצד הפקת לקחים, שיפור התכנון והתאמה מקסימלית לדיירים. לאור השאיפה לצמצם את התלות ברכב הפרטי, ועם התגברות ההכרה בצורך באיזון בין עבודה ובית, התכנון צריך לאפשר שילוב של תעסוקה לצד מגורים, משרדים ומסחר, לצד ההבנה שעירוב שימושים הוא לא נוסחת קסם שמתאימה באופן זהה לכל מקום ולכל פרויקט. למרחב המאופיין בעירוב שימושים ישנם יתרונות חברתיים, סביבתיים וכלכליים. ג'יין ג'ייקובס, מגדולי המבקרים של תכנון הערים המודרני שהפכה לגורו בזירת התכנון העכשווי, טוענת ששילוב שימושי מסחר ותעסוקה לצד מגורים הופך את הסביבה לבטוחה יותר, בזכות תנועת אנשים ברוב שעות היממה, וכן מסייע ליצירת תחושת קהילה מוגברת ומוצלחת בשל האינטראקציה החברתית שתנועה זו מייצרת. אדם שמתגורר בפרויקט שכזה יכול למעשה ליהנות מכל העולמות מבלי לצאת מהאזור בו הוא מתגורר. ישנו גם היתרון הכלכלי של חסכון בהוצאות הנסיעה ובזמן הנסיעה בין מקום המגורים למקומות העבודה והבילוי. כמו כן העובדה שכל אותם שימושים נמצאים במקום אחד מפחיתה משמעותית את הצורך בשימוש ברכב פרטי, ובכך יכולה לתרום להפחתת העומסים והפקקים בסביבה. בנוסף, עירוב שימושים יגדיל את הכנסותיה של הרשות המקומית ממסים בהשוואה לפרויקט למגורים בלבד. אך האתגר הגדול ביותר נוגע דווקא לחשש הטבעי מצד דיירי הפרויקט המתוכנן. רבים חוששים כי מגורים בסמוך למוסדות חינוך, מסחר, משרדים ומקומות בילוי, עשוי לפגוע בחווית המגורים ואף להפחית בערך הדירה. עם זאת, כיום מחלחלת יותר ויותר ההבנה כי הדבר יכול להציע פתרונות רבים לבעיות בערים המודרניות. הצגת תכנון מיטבי שמציע הפרדה מוחלטת בין השימושים השונים והדגשת ההיבטים החיוביים שמציע פרויקט מסוג זה, הם המפתח להפחתת החששות וההתנגדויות. פרופ' דוד פסיג חגית לאניאדו כרמלי חוקר עתידים, אוניברסיטת בר אילן יועצת לשיווק ואסטרטגיה בנדל"ן
1932 1948 1935 1978 1961 1965 1977 1947 1952 1962 קבלנים עצמאיים, שהתנתקו מ"ההסתדרות בעלי מלאכה ותעשייה זעירה", מקימים את ארגון הקבלנים העצמאיים בתל אביב, בהנהגתו של ישראל אברמסקי. הארגון, שמנה בתחילת דרכו מספר חברים בודדים, הופך את תל אביב משכונה קטנה לעיר מרכזית ותוססת ולמרכז עולמי לאדריכלות הבאוהאוס ארגון הקבלנים וארגון הבונים משתפים פעולה, ומסייעים לפתור באופן מיידי את בעיית הדיור שנוצרה בשל העלייה המאסיבית לארץ עם הקמת המדינה - בניית קורת גג למאות אלפי העולים מונחת אבן הפינה לתיאטרון הבימה. שלוש שנים אחר כך נחנכת כיכר דיזנגוף חברי הארגון מסייעים לערים רבות בישראל להתרחב ולהתפתח, ומבצעים פרויקטים רבים בתחום התשתיות בארץ בית החולים איכילוב נפתח לציבור נחנך "מגדל שלום", גורד השחקים הראשון בישראל, מטרים; 129 שגובהו בית העירייה עובר לכיכר מלכי ישראל (היום: כיכר רבין) נחנך הקניון הראשון בתל אביב - דיזנגוף סנטר מוקם ארגון הבונים, שמלבד עיסוקם בבנייה הם קבלנים-יזמים בעלי קרקעות, שמבקשים להקים מבנים נוספים בעיר חזון האיחוד בין ארגון הקבלנים וארגון הבונים קורם עור וגידים והופך להיות "ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו" מוקמים אצטדיון בלומפילד וארובת רידינג, המתנשאת מטרים; מוקמת 150 לגובה של חברת "שיכון הבונים" - אחת מגולות הכותרת של הארגון. בזכותה, מצליחים חברי הארגון להתמודד במכרזים עם החברות הקבלניות הגדולות של ההסתדרות ולדאוג לחלוקה הוגנת של משאבי הבנייה, ובעיקר של המגרשים לקבלנים שנות בניין המדינה 90 סיפורו של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז שזור בתולדות המדינה בקשר הדוק ומרגש
1990 1998 2004 2008 2022 1989 1996 1999 2005 2019 עשור חדש של עוצמה בבנייה נפתח; תל אביב משנה את קו הרקיע שלה; גל העלייה הגדול מברית המועצות יוצר מצוקת דיור חדשה; חברי הארגון מתגייסים למשימה הלאומית, מגדילים את נפח הבנייה - ומקצרים את משך הבנייה כנס הנדל"ן הראשון מחוץ לגבולות תל אביב פותח מסורת שמתקיימת מאז ועד עכשיו נחתמת אמנה לשיתוף פעולה ושיפור פני הבנייה בעיר עם עיריית תל אביב-יפו, תוך ייעול הליכים ביורוקרטיים ושמירה על מעמדם של חברי הארגון איחוד בין ארגון תל אביב-יפו וארגון בת ים, שם הארגון משתנה ל-"ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב-יפו-בת ים" !90 הגענו לשנת הפועלם של חברי הארגון מהווה למעלה אחוזים מפעילות 50 מענף הבנייה בישראל, ותרומתם לצמיחתה ושגשוגה של העיר תל אביב-יפו בפרט - אדירה נחנך מגדל "גן העיר" ומגדל "מרגנית" בקריה נחנכת כיכר "בוני העיר" ובה אנדרטה לזכר הבונים - הקבלנים, שהקימו את העיר העברית הראשונה. במקביל יוצא לאור הספר "אבנך ונבנית", המנציח את בוני העיר, החלוצים והוותיקים מסתיימת בניית המגדל העגול והמגדל המשולש - שני המגדלים הראשונים מבין שלושת "מגדלי עזריאלי", גורדי השחקים החדשים של ישראל "38 נחקק "חוק תמ"א כהוכחה להשפעת הארגון על סדר היום הציבורי ועל ההתחדשות העירונית. זוהי יריית פתיחה לתקופה פורייה של ביצוע פרויקטים קבלניים רבים הארגון ממשיך להתרחב, ושמו מוחלף שוב ל-"ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז"
12 שנ ות נדל״ ן 90 הטלטלות שאנו חווים בשנים האחרונות, ששיאן במגפת הקורונה שכלאה אותנו בבתים חסרי אונים, הולכות ומתעצמות. החום מתגבר ושובר שיאים חדשים, והערים, בהן מאוכלסת כמחציתה של האוכלוסייה העולמית, אחראיות לאחוז אחוזים מפליטות 70 שערורייתי של כגזי החממה. המשברים אילצו מדינות רבות בעולם לחתור לפעולה, והן מבקשות להפוך למרחבים בטוחים, אחראיים-סביבתית ומוגנים יותר, תוך ניסיונות להפחית את הזיהום. גם בארצנו חלה התעוררות בהתחדשות העירונית במרוצת העשור האחרון, והמרחב העירוני משנה את פניו, מתוך האילוצים השונים, ביניהם משבר הדיור, העיור והאקלים. "הבנייה בישראל, כמו הכלכלה והחברה הישראלית, עברו תהליך אבולוציוני מואץ. ממשק סוציאליסטי ריכוזי, ממשלתי, עני וחסר אמצעים הפכנו למשק מערבי שופע ותוסס, והאדריכלות היא שיקוף של אלה", קובע האדריכל אבנר ישר, שמתכנן מגדלים ומתחמים בגישת עירוב שימושים. "עם קום המדינה היא היתה כמעט נזירית באופייה, עם מעט תקציבים לפתרון בעיות של מאות אלפים חסרי דירות. השיכונים שנבנו היו אז רעיון חדשני ומצוין, אפילו מבחינה עולמית", הוא מוסיף. ' במונטריאול, בדמות קומפלקס 67 גם פרויקט הביטאט מגורים מבטון של האדריכל הבינלאומי הנודע משה ספדיה, היה בבחינת חידוש עירוני פוסט-מודרניסטי שלא נס ליחו. ספדיה, זוכה פרס וולף לאדריכלות, תכנן מגה פרויקטים בכל העולם וכן את העיר מודיעין. 50 "הקונסטרוקציה הבסיסית הזו רלוונטית גם היום, שנה אחרי", הוא אומר. "עדיין החומרים הבסיסיים – עץ, פלדה ובטון נותנים את הביטוי ואת הטון בארכיטקטורה". לדבריו של ספדיה אחת הבעיות העיקריות שפוגעות בבנייה היא בעיית חוסר וייבוא כוח אדם. "יש דמיון בינינו לבין סינגפור בנושא, ולכן העתיד, בעיניי, הוא בתיעוש הבנייה", הוא מסביר. "לא ברמת בנייה טרומית, אלא במובן העמוק והחדשני יותר, של קו הייצור. לייצר כמה שיותר במפעל וכמה שפחות בשטח", הוא מדגיש. האדריכלית קיקה ברא"ז, שמתמחה בתכנון אורבני ובהתחדשות עירונית, בוחרת לשים דגש על מהות הבנייה של המחר, שלדידה צריכה להתמקד בגובה הקרקע. "היא צריכה להיות ציבורית, פתוחה ונגישה לכולם. עם פחות מבני ציבור מסורתיים מוקפים בגדרות, ויותר חללים ציבוריים עם משמעות, כמצע לחיים דינאמיים", היא אומרת. לדבריה הרעיון המרכזי צריך להיות עיצוב המרחב הציבורי בהתאמה לאקלים ולאורח החיים הישראלי, ומתוך הקשרים גיאוגרפיים, היסטוריים ותרבותיים. קיבוץ מודרני בנייני הארץ נבנים בגישות שונות. ספדיה מדגיש כי אינו רואה במגדלים פתרון למצוקת הדיור. "משפחות לא יוכלו להרשות לעצמן את דמי האחזקה ואת אופי החיים בבנייני קומות אפשר 15 ו- 10 מגדלים", הוא חורץ. "בעיניי גם בליהנות מבניינים יפים עם טראסות, מרפסות וגינות, דבר שמתאים לרוב המשפחות". ברא"ז בוחנת את האתגר בעניים אחרות. "עם השנים, אנחנו עולים בקצב בניית הקומות במגדלים, ואיתם עולים תמיד נושאים חדשים לדיון, שגם להם יימצא פתרון". לדבריה הצפיפות מהווה הזדמנות ללמידה ולמחשבה בדרך לערי המחר עוצרים בעתיד האדריכל הישראלי-קנדי משה ספדיה לא רואה במגדלים פתרון ומציע לפזר את האוכלוסייה לאורך המדינה בגיבוי תחבורה מודרנית. האדריכל אבנר ישר מאמין בעירוב שימושים עירוני, המשלב מגורים, בילוי ומסחר. והאדריכלית קיקה ברא"ז טוענת ששטחים ציבוריים בבניין צריכים להיות שימושיים, דינמיים ובעלי תוכן. בימים שבהם המרחב העירוני כורע תחת משברי הדיור, העיור, התפוצצות האוכלוסין והאקלים, רתמנו שלושה אדריכלים משפיעים ומוערכים לשיחה על תכנון עירוני, מגמות בנייה והפתרונות שיצילו את חוויות המגורים בערי המחר //ליעונה מנקלי
13 שנ ות נדל״ ן 90 Artisanopolis, The Seasteading Institute and Gabriel Scheare, Luke&Lourdes and Crowley and Patrick White, Roark 3D ליברלנד, מטוורס, ,Zaha Hadid Architects Mytaverse הדמיה: הערים האלטרנטיביות של העתיד
14 שנ ות נדל״ ן 90 המגדלים הגבוהים בעולם. הוא צפוי לאחד את המרחב שבין רכבת ארלוזורוב, ציר ז'בוטינסקי ושדרות אבא הלל סילבר ברמת גן למתחם אחד. "הקורונה לא השפיעה על צרכי האנשים, אלא הבהירה כמה דברים", מסביר ישר. "לדוגמה הצורך במרחבים נוספים. במיוחד כשהדירות קטנות והקרקע מצומצמת. כשסגורים הרבה זמן בבית, יש צורך במרחבים - כמו גגות משותפים. החשיבה והתכנון היום הם על הרחבת שטח הדירה מחוץ לדירה". "הציפוף גורר פחות שטח פתוח בקומת הקרקע, ולכן הפתרון הוא בדמות רוף-טופ, גג מרווח מעל המבנה קומות, כמו בניו יורק", אומרת ברא"ז. 6-7- המרקמי בן ה "הרוף-טופ הוא שטח שמיועד לרווחת הדיירים, שבו אזורי ישיבה, אפשרות לשתילת צמחייה לגובה, או בריכה, בפרויקטים מסוימים". לדידו של ספדיה, טוב ייעשה אם התכנון העירוני יתמקד בבנייה יעילה וטובה, בצפיפות בינונית. "צפיפות של יחידות לדונם, למשל", הוא אומר. "צריך להימנע 15-20 מפיזור בדמות פרברים, ולשלב בין בניינים נמוכים לגבוהים שנה יהיה 20-30 יותר, עם מגדלים 'פה ושם'". לדבריו, בעוד צורך לפזר את האוכלוסייה לאורך המדינה. "אנחנו צריכים לחזק ולהשקיע בעיר רצינית בנגב, ובעיר מכובדת בגליל, אבל חייבים גיבוי של רכבת מהירה וטובה. המדינה שלנו, על פתרונות פורצי דרך לאוכלוסייה שקצב גידולה הולך וגובר. "לאור הדמוגרפיה המתרחבת והמחסור בשטחים פנויים לתכנון, אנחנו נדרשים לצפיפות גבוהה ולעירוניות אינטנסיבית, והאתגר הוא לבצע את זה בצורה נכונה, תוך מתן מענה לצרכים של כולם", היא אומרת. לדבריה יש צורך בוויסות תחושת הצפיפות, דבר שאפשר לצלוח בכמה דרכים, ביניהן טיפולוגיות בינוי שונות, כמו בנייה מרקמית המשכית, ללא "פערים" של מגרשי חניה או גינות, החוסכת במקום יקר, תוך עידוד השימוש בתחבורה ציבורית או באופניים. לאמונתה של ברא"ז, סביבת המגורים צריכה להיות מאפשרת. מכל הבחינות. "היא צריכה להכיל גם סביבת עבודה וגם סביבת חינוך במעין מודל של קיבוץ אורבני", היא אומרת. "אני לא מאמינה בלובאי ענק מבוזבזים, אלא בפונקציונליים, שמובילים אותך ישירות למעלית. בעיניי כל השטחים הציבוריים צריכים להיות בעלי תוכן ושימושיות". גישה קיבוצית או פיזורית 15 רעיון הקיבוציות המתחדשת מגולם גם במודל "עיר הדקות", שמציע שכונות שבהן התושבים יכולים לקבל מענה לכל צרכיהם – מסופרמרקט ועד מקומות בילוי ושירותים רפואיים – במרחק הליכה מהבית. הוא הפך פופולרי בתקופת הקורונה, תוך שהוא מוביל לגישה חסכונית במשאבים ומסייע להפחית את פליטות הגזים המזהמים בעיר בצורה ניכרת. אצלנו בישראל זכה הרעיון של שילוב אזורי המגורים, הבילויים והמסחר לשם "עירוב שימושים". ישר, שהשפעתו על נוף המגדלים של תל אביב כחלק מתפיסה אדריכלית של 120 בולטת, תכנן את מגדל 120 עירוב שימושים עירוני. המגדל, כשמו כן הוא - בן קומות ועתיד להיות גורד השחקיםהגבוה בארץ, ובין עשרת שנה יהיה 20-30 משה ספדיה: ״בעוד צורך לפזר את האוכלוסייה לאורך המדינה אבל חייבים לתכנן ביעילות ולפתח תחבורה מהירה ויעילה מתוך מחשבה קדימה" משה ספדיה יותר במפעל פחות בשטח אבנר ישר העיר כאורגניזם חי ופועם קיקה ברא״ז מודל של קיבוץ אורבני הביטאט, צ'ינג-הואנג-דאו, סין, משה ספדיה מענה לצורכי כל התושבים במרחק הליכה מהבית
15 שנ ות נדל״ ן 90 עם כל ההייטק המתקדם בעולם והמערכת הציבורית, לא שנה מאחור. 30 ה ָ טוּר ְ רוּק ְ ט ְ יכולה להשאיר את האינפרא-ס חייבים לתכנן ביעילות ולפתח תחבורה מהירה ויעילה מתוך מחשבה קדימה, בדיוק כמו בסין או סינגפור, אם כי בקנה מידה קטן יותר", הוא קובע. גם ישר סבור שהפערים יצטמצמו ושלפריפריה לא תהיה משמעות גיאוגרפית. "אנחנו נמשיך להצטופף יותר ויותר, והערים עצמן יהיו מחולקות לנתחים בעירוב שימושים, עם מרחבים קרובים, ועם אפשרות ללכת לסרט ולקניות, במקום לנסוע. המטרופולין יכפיל את עצמו, ובסופו של שנה המגמה תוביל לגוש אורבני אחד, 20 דבר בעוד מאשדוד ועד חדרה, עם פארקים גדולים ביניהם". "הסביבה האורבנית הגיעה לרוויה מבחינת כמות כלי הרכב הפרטיים", מוסיפה ברא"ז. "כשהרכבת הקלה והמטרו יתחילו לפעול כמו בעולם - זה יהיה חלום". אחריות אדריכלית במרחב העירוני ובכלל "אחריות האדריכל היא עצומה מהרבה בחינות", מסביר ישר. "כל פרויקט עתידי משפיע על הסביבהשלו". עם זאת, הוא מאמין שיש גם מתח בין ה"צרכנים", הם התושבים, לבין המרקם העירוני. "בתל אביב, לדוגמה, העירייה החליטה לעשות ניסוי וסגרה לתנועה את שוק לוינסקי בתל אביב. הוא הפך למדרחוב ולמרכז חיי לילה", הוא אומר. "זה חלק מהיופי ומהקסם של העיר שמשתנה תדיר והיא מעין אורגניזם חי ופועם, בהתאם לאנשים שחיים בו". ואילו ספדיה מודה בעצב כי הקושי של אדריכל ישראלי לעמוד מול יזם, כשהוא תלוי בו כמקור פרנסה, הוא אדיר. "לי יש לוקסוס, לשמחתי, ואני יכול לסרב כשהצפיפות על המגרש לא נראית לי אחראית. אני רואה את הפרמטרים. בארץ יש בעיה של מערכות תכנון לא מסודרות ונטייה להיענות לבקשות של הרחבות, ולכן התכנון קלוקל". האדריכלים ואנשי מקצוע פועלים לפי הנחיות ואידיאולוגיות שמתווה הממשלה והחברה, וזה משפיע על איכות התכנון", מוסיף ישר. "לו המדינה תיקח אדריכלים ומתכננים ותתייעץ איתם – העתיד ייראה הרבה יותר טוב", הוא פוסק. "אבל באותה נימה אני אומר שגם יזמים הם אנשים. אם הם חושבים שאפשר לפתח מקום מסוים השנים 90 ולהחיות אותו – זה אפשרי. העובדה היא שב- השנים הבאות נצטרך 30 האלה נבנה כל מה שסביבנו. בלבנות מחדש, ולקחת לכיוונים אחרים. הכל, ללא ספק, יהפוך להרבה יותר מאתגר". אבנר ישר: "לו המדינה תיקח אדריכלים ומתכננים ותתייעץ איתם – העתיד ייראה הרבה יותר טוב. השנים הבאות הכל, ללא ספק, 30 ביהפוך להרבה יותר מאתגר" ,Tecla, 3D לומברדו, איטליה, Mario Cucinella ,WASP אדריכלים בשיתוף Iago Corazza צילום: שכונת הגפן נוה ישראל, הרצליה. קיקה ברא״ז אדריכלים view point הדמיה DUO ישר אדריכלים. 3D Vision הדמיה:
16 שנ ות נדל״ ן 90 אצל האזרח התמים עלול להיווצר לעתים הרושם שענף הבנייה פועל בשיטותמיושנות. אך מתחת לפני השטח צומחות בישראל טכנולוגיות שיקרבו אותנו לקצב הבנייה הסיני המהיר. כדי להתגבר על מצוקת הדיור בארץ, חייבים לאמץ טכנולוגיות שיקצרו את משך הבנייה של מבנים, תשתיות, מנהרות למטרו וכבישים. מרגע שאתר הבנייה פנוי לבנייה ועד מסירת המפתח, עוברות שנים. הדבר נובע מתכנון לקוי, וגם מעיכובים בשרשרת האספקה ומקשיי זמינות של הכלים הכבדים הנחוצים בשלבי הבנייה הראשונית. חלק מהבעיות ניתן לפתרון באמצעות תכנון קפדני ממוחשב, בינה מלאכותית ובנייה מודולרית ורובוטית. טכנולוגיית מציאות רבודה מאפשרת גם לבצע הדמיה בשטח באמצעות קסדות היוצרות סביבה וירטואלית הקרובה ביותר למציאות, כדי לאתר ליקויים מבעוד מועד ולהאיץ את התהליכים. כל השינויים הללו גם יוצרים סביבת עבודה בטיחותית יותר למניעת תאונות עבודה ומיזעור נזקים. חברות סטארט-אפ סביב ענף 100 בישראל פועלות כהבנייה. אלו מקיפות את כל התחומים ומביאות חדשנות וחידושים שנועדו לתעשיית הבנייה בכל העולם. כך, עוקבים בזמן Versatile של CraneView למשל, חיישני אמת אחרי שינוע חומרי הבניין כדי להימנע מהעסקת עובדים בשעות נוספות וכדי להפחית את ההשפעה של ביקושי שיא ושפל לזמינות של עגורנים, במטרה להבטיח שהמנופים פועלים בצורה יעילה ככל האפשר. , מנכ"ל ארגון הקבלנים מחוז אלי רוזנטל לדברי תל אביב והמרכז, "לוקח זמן להטמיע טכנולוגיות חדשות. כל הנושא נמצא בחיתוליו, והרבה ממתינים לראות איך הטכנולוגיות החדשניות עובדות אצל אחרים, לפני שהם מנסים אותן אצלם". חלק מהטכנולוגיות החדשות כבר מיושמות. כך, לדוגמה, תכנון ראשוני של מבנים מכל סוג מחייב התאמה של פיתחה מערכת LightYX הבנייה לתוואי השטח. חברת רובוטית המבצעת את המשימה בקלות. טעות אנוש (תוכניות תלת מימד), או שרטוטים, הייתה BIM ביישום גורמת לעלויות מיותרות ולעיכובים בגמר של פרויקטים. מקרינה שרטוטים דו ותלת- LightYX התוכנה של ממדיים על משטחי הבנייה באמצעות לייזר מדויק, כך שפועל בניין יכול לראות את השרטוט לפי קנה מידה, על משטח העבודה, ולהבין מה יש לעשות, עם כמעט אפס טעויות. משתמשת בבינה מלאכותית ובראייה ממוחשבת Buildots פיתחה Trusstor לאיתור ולניהול פעילויות באתרי בנייה. מערכת תומכת החלטה למניעת תאונות עבודה. המטרה היא להגיע כמה שיותר מהר לסיום הבנייה כשהמודל האידיאלי הוא הסיני, שבונה בזריזות. דוגמה נוספת לניצול מירבי של טכנולוגיות כדי להקים את יער גורדי השחקים הגדול בעולם, היא כמובן דובאי. יותר גורדי שחקים מרכיבים את קו הרקיע של העיר. 1,000- מ ברוב הפרויקטים שנבנו בה בעשור האחרון השתמשו בתהליך הבנייה במציאות מדומה ובמדפסות תלת מימד. חידוש זה שיפר באופן דרמטי את התקשורת בין היזמים, האדריכלים והמהנדסים, ועזר לצמצם את הזמן המושקע בפרויקט, ולמזער את בזבוז החומרים והעלויות הנלוות. נחנך בדובאי בניין המשרדים הראשון בעולם 2016 בהמודפס בתלת-מימד. את המבנה המדהים הדפיסו במשך ימים ועוד יומיים הוקדשו להתקנה. מטרת קברניטי 17 מהבניינים בעיר שיודפסו 25% העיר היא להגיע ליעד של כך. בנוסף, דובאי הציגה גם מערכת דירוג טכנולוגיית בנייה ירוקה שמסווגת את כל המבנים לפי מידת התאמתם לתקני הקיימות המיועדים. הם גם מחייבים את כל היזמים לעמוד לפחות בתקן הברונזה של הקיימות כדי לקבל היתר בנייה. זה עולה בקנה אחד עם מטרה נוספת של המרוץ לבנייה בקצב הסיני מאות סטארט-אפים בישראל מתרכזים בפיתוח טכנולוגיות לענף הבנייה במטרה להאיץ תהליכים, לשפר את איכות חומרי הגלם ואת הדיוק בעבודה, //אילן גטניו 21 ולקדם את הענף לאמצע המאה ה-
RkJQdWJsaXNoZXIy NDU2MA==